부동산과다보유법인
50%·80% 기준과
부동산가액비율 계산

1. 결론부터: 부동산가액비율이 평가 방법을 바꿉니다

비상장주식 평가에서 부동산과다보유법인 여부는 부동산가액비율로 판정합니다. 이 비율이 50% 이상이면 순손익가치와 순자산가치의 가중치가 일반 법인과 달라지고, 80% 이상이면 일정 요건 충족 시 순자산가치 평가 대상이 됩니다.

핵심은 “부동산이 많아 보이는가”가 아니라 평가기준일 현재 어떤 금액을 분자와 분모에 넣는지입니다. 자산총액은 원칙적으로 세무상 장부가액을 기준으로 보고, 토지·건물은 기준시가가 장부가액보다 크면 기준시가로 치환합니다.

2. 50%와 80%에서 무엇이 달라지나

부동산가액비율의 첫 번째 분기점은 50%입니다. 50% 이상이면 부동산과다보유법인으로 보아 순손익가치와 순자산가치의 비율을 3:2가 아니라 2:3으로 적용합니다.

두 번째 분기점은 80%입니다. 80% 이상이면 순자산가치 평가 대상이 됩니다. 다만 2026.02.27. 이후에는 관련 단서에 따라 가중평균액이 순자산가치보다 낮은 경우인지도 함께 확인해야 합니다.

3. 부동산가액비율 계산식

부동산가액비율의 분자는 직접 보유 부동산만으로 끝나지 않습니다. 토지·건물, 부동산에 관한 권리뿐 아니라 다른 부동산과다보유법인 주식가액 중 부동산 상당분도 함께 보아야 합니다.

4. 자산총액은 세무상 장부가액 기준으로 접근합니다

자산총액은 시가나 회계상 공정가치가 아니라 장부가액 기준으로 접근합니다. 원문에서 인용한 법령해석재산-1263(2019.06.25.)의 취지는 이 장부가액을 세무계산상 장부가액으로 보는 것입니다.

특히 토지와 건물은 기준시가가 장부가액보다 크면 기준시가로 치환합니다. 이 치환은 분자와 분모에 동시에 영향을 주지만, 부동산가액비율 자체는 높아지는 방향으로 움직이는 경우가 많습니다.

• 개발비와 사용수익기부자산은 자산총액에서 제외되는지 확인합니다.
• 평가기준일 전 일정 기간의 차입·증자 증가 현금, 대여금, 금융재산을 확인합니다.
• 동일인에 대한 가지급금과 가수금이 함께 있으면 상계 여부를 검토합니다.
• 소득령 제158조의 “양도일” 문언을 평가기준일에 어떻게 대응시킬지 검토합니다.

5. 다른 법인 주식 중 부동산 상당분도 추적합니다

분자에는 직접 보유한 부동산뿐 아니라 다른 부동산과다보유법인의 주식 중 부동산 상당분도 포함될 수 있습니다. 부동산을 자회사로 분리해 직접 보유 부동산 비율을 낮추는 구조를 막기 위한 장치입니다.

따라서 투자주식 계정 금액만 확인해서는 부족합니다. 투자대상 법인의 부동산보유비율을 확인하고, 경우에 따라 손자회사까지 추적해야 합니다.

6. 계산 사례: 같은 법인도 비율에 따라 평가액이 달라집니다

다음은 원문 가상 사례를 단순화한 비교입니다. 1주당 순손익가치는 30,000원, 1주당 순자산가치는 50,000원으로 가정합니다.

같은 순손익가치와 순자산가치를 가진 법인이라도 부동산가액비율에 따라 1주당 평가액이 40,000원, 42,000원, 50,000원으로 달라질 수 있습니다.

7. 실무 체크리스트

• 평가기준일 현재 부동산가액비율을 계산했는지 확인합니다.
• 자산총액을 세무상 장부가액 기준으로 산정했는지 확인합니다.
• 토지·건물의 기준시가가 장부가액보다 큰 경우 기준시가로 치환했는지 확인합니다.
• 개발비, 사용수익기부자산 등 제외 항목을 검토합니다.
• 차입·증자 증가 현금, 대여금, 금융재산을 확인합니다.
• 동일인 가지급금과 가수금의 상계 여부를 검토합니다.
• 다른 법인 주식 중 부동산 상당분을 추적합니다.
• 50%와 80% 분기점에 걸쳐 있는 경우 계산 근거를 별도로 보관합니다.

8. 자주 생기는 오해